WNA Beli Rumah Di Bali? Kenali Dulu Hak Kepemilikan Ini Posted on 7 Februari 201811 Februari 2023 by Satriyo Untoro Mempertimbangkan untuk beli rumah di Bali merupakan salah satu opsi yang datang untuk mereka yang ingin menetap dalam waktu yang lama. Namun, kepemilikan hunian bagi WNA di Bali cukup menawarkan proses yang kompleks. Proses beli rumah di Bali yang rumittersebut meliputi kebijakan yang cukup restriktif dari pemerintah Indonesia. Lalu, apakah menyewa properti di Bali bisa jadi alternatif baik atau ada pilihan lain dalam mendapatkan hunian yang layak? Menyewa Properti di Bali Menyewa properti di Bali mungkin jadi solusi sederhana agar WNA dapat memiliki tenpat tinggal yang sesuai dengan kebutuhan. Namun, WNA juga perlu memahami risiko yang mungkin hadir dan proses finalisasi perjanjian sewa yang kadang memakan waktu. Dalam proses sewa, baik pemilik dan penyewa properti harus mendapatkan informasi rinci mengenai hak dan kewajiban. Perjanjian kontrak sewa ini bisa dilakukan secara langsung oleh WNA tanpa memerlukan perwakilan masyarakat asli Bali. Pasalnya, kontrak sewa rumah atau properti tidak mengacu pada peraturan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Selain itu, jangka waktu sewa tidak memiliki batas tertentu dibatasi dan dapat terus diperpanjang sesuai kesepakatan. Namun, perlu dipahami bahwa total jangka waktu sewa seharusnya tidak lebih dari 25 tahun. Memahami Sistem Hukum yang Berlaku Di Indonesia, termasuk Bali Undang-Undang Agraria Dasar No. 5 tahun 1960 merupakan sistem hukum yang mengatur tanah dan bangunan. Dalam undang-undang tersebut dijelaskan bahwa WNI merupakan syarat wajib untuk memiliki lahan. Dengan ketentuan tersebut, WNA maupun perusahaan asing tidak bisa memiliki lahan atas properti yang ada di Indonesia. Namun, terdapat alternatif untuk kepemilikan penuh, yang disebut freehold. Untuk mendapatkan hak atas lahan tersebut, cara paling umum yang bisa dilakukan adalah dengan mendirikan PT PMA. Jenis Sertifikat Properti Agar proses beli rumah di Bali bisa berjalan dengan sah, pengetahuan terkait sertifikat properti yang sah perlu jadi landasan sebelum menyelesaikan transaksi. Dokumen properti yang bisa dimiliki orang asing adalah: Hak Guna Bangunan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan kebebasan kepada pemiliknya untuk membangun properti di atas lahan, sesuai yang tercantum dalam sertifikat. Sertifikat ini berlaku untuk 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun, sehingga total periodenya adalah 50 tahun. Selama 50 tahun tersebut, properti tersebut menjadi milik Anda sepenuhnya. Ketika masa berlakunya habis, pemilik sertifikat dapat mengajukan kembali sertifikat baru dengan syarat yang sama. Selain itu, sertifikat HGB diakui oleh bank dan properti terkait dapat digunakan untuk digadaikan atau tujuan sekuritisas lainnya. Pemilik HGB bebas menjual atau menukar propertinya dan jika dibeli oleh warga negara Indonesia, mereka boleh mengubah statusnya menjadi kepemilikan penuh. Hak Guna Bangunan dijamin oleh BPN dan warga negara asing dapat mengajukan sertifikat tersebut melalui PT PMA. Di luar itu, jika mereka memiliki izin tinggal yang sah (KITAS atau KITAP) maka WNA dapat melakukan pengajuan HGB. Hak Pakai Hak Pakai (HP) adalah jenis sewa jangka panjang. Lahan yang memiliki sertifikat HP dapat digunakan oleh warga negara asing untuk tujuan yang disetujui kedua belah pihak. Hak pakai dijamin untuk 25 tahun pertama dengan kemungkinan perpanjangan yang tidak melebihi 80 tahun secara total. Hak Pakai biasanya digunakan oleh perusahaan yang membutuhkan lahan untuk kegiatan manufaktur atau perusahaan internasional untuk acara sosial, keagamaan dan lainnya. Anda tidak bisa berhubungan dengan bank atau institusi keuangan lainnya karena tidak ada hak lain selain hak pakai yang berhubungan dengan sertifikat ini. HP dapat diberikan kepada warga negara asing oleh penduduk lokal atau pemerintah lokal. Pemilik perusahaan asing, PT PMA atau izin tinggal (KITAS atau KITAP) mungkin berlaku. Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha (HGU) mengizinkan pemiliknya untuk menggunakan lahan untuk tujuan agrikultur dan pertanian. Hak ini berlaku untuk 25 tahun dan dapat diperpanjang hingga 35 tahun. Perusahaan PT PMA perlu dimiliki untuk mendapatkan hak ini. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Peraturan pemerintah yang masih terbilang cukup baru ini mengizinkan orang asing untuk memiliki sebuah unit, sebuah apartemen atau kantor, di gedung multi lantai tanpa menjadi pemilik lahan dari properti tersebut. Validitas hak ini berbeda, tergantung pada lahan tempat dibangunnya properti. Anda perlu mengetahui bahwa ada jenis kepemilikan lain seperti Hak Milik, Hak Sewa dan Hak Pengelolaan yang tidak bisa dimiliki oleh orang asing. Beli Rumah Di Bali Melalui Perwakilan Lokal Setelah tinggal di Bali untuk jangka waktu yang cukup lama dan memahami budaya lokal, tidak jarang ekspatriat memutuskan untuk beli rumah di Bali melalui bantuan teman lokal mereka. Namun, perlu dipahami bahwa membeli properti atas nama warga negara Indonesia memiliki risikonya tersendiri, meskipun datang dari perwakilan yang terpercaya. Pasalnya, dokumen yang ditanda tangani tidak dianggap memiliki kekuatan hukum bagi WNA. Jika kasus ini dibawa ke pengadilan, kemungkinan besar hukum akan memihak kepada warga negara Indonesia sebagai pemilik yang sah. Kondisi mengkhawatirkan lainnya adalah risiko terhadap penyitaan tanah oleh pemerintah, karena menandatangani perjanjian sebagai perwakilan warga negara asing adalah tindakan ilegal di Indonesia. Membeli Di Bawah Ketentuan PT PMA atau Perseorangan Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, orang asing bisa memiliki lahan atau properti tanpa harus membentuk PT PMA jika memiliki izin tinggal yang sah (KITAS or KITAP). Namun, perbedaan di antara keduanya signifikan. Pada dasarnya, penduduk tetap di Bali dapat membeli properti atau lahan hanya untuk tujuan residensial. Nilai minimum di Bali untuk rumah tinggal adalah Rp 3 miliar (USD 225.000) dan Rp 2 miliar (USD 150.000) untuk apartemen. Namun, jika WNA ingin membeli properti untuk investasi atau tujuan bisnis, maka harus membentuk PT PMA. Dalam kedua kasus, InCorp Indonesia dapat membantu Anda melalui layanan profesional untuk membantu Anda mendapatkan tempat tinggal permanen di Indonesia atau membentuk PT PMA dengan modal asing. Risiko Beli Rumah di Bali Membeli rumah di Bali akan sulit jika tidak mengetahui regulasi terbaru terkait kepemilikan properti. WNA dapat menghubungi perusahaan konsultan profesional seperti InCorp Indonesia dapat membantu mengurangi risiko dalam proses pembelian. Apa saja kesalahan yang paling umum ditemukan dalam proses membeli properti yang dapat membuat investasi jadi berisiko? 1. Status Hukum Langkah terpenting dalam pembelian properti adalah melakukan riset uji tuntas (due diligence). Membeli properti tanpa melakukan pemeriksaan latar belakang dapat menghadirkan risiko. Due diligence berguna agar WNA tahu bahwa properti tersebut memiliki status hukum yang jelas dan bebas dari sengketa. 2. Mitra Lokal Yang Kurang Terpercaya Bertumpu pada mitra lokal yang tidak dapat dipercaya dapat membuat kepemilikan properti secara sah jadi bermasalah. Alangkah baiknya, WNA mencari alternatif lain yang menguntungkan sebelum melibatkan mitra lokal. 3. Penyitaan Sebagai pemilik properti di Bali, WNA tidak boleh tinggal di luar Indonesia selama lebih dari satu tahun. Jika hal tersebut terjadi, pemerintah Indonesia memiliki hak untuk menyita properti tanpa memberikan kompensasi dalam bentuk pembayaran ganti rugi. 4. Tidak Ada Perjanjian Jika Menikah dengan WNI WNA yang menikah dengan warga negara Indonesia harus membuat perjanjian pra nikah atau perjanjian setelah pernikahan sebagai sarana pembagian harta yang sah. Terlebih dengan kepemilikan rumah yang jelas. Jika tidak, penyitaan dapat dilakukan ketika pasangan WNI meninggal dunia. 5. Hak Properti yang Salah WNA yang menikah dengan penduduk lokal perlu memaham bahwa kepemilikan sah untuk Hak Milik merupakan pasangan dengan status WNI. Pasalnya, WNA tidak berhak memiliki properti atas nama pribadi, meskipun setelah menikah dengan WNI. Hal ini dapat menjadi masalah jika terjadi perceraian Berkonsultasi Pada InCorp Indonesia Membeli properti di Bali bisa menjadi investasi yang menguntungkan jika dilakukan dengan benar. Oleh karena itu, WNA disarankan untuk mendapatkan dukungan hukum profesional untuk menghindari permasalahan legal di masa depan. InCorp Indonesia memiliki tim di Jakarta dan Bali yang dapat membantu proses pembelian properti. Lakukan konsultasi dengan mengisi formulir di bawah untuk mendapatkan informasi lebih lengkap.
Melihat Kehidupan Para Ekspat di Bali Posted on 28 November 201711 Februari 2023 by Satriyo Untoro Tidak perlu dipungkiri lagi, popularitas Bali telah meningkat di kalangan para turis dari seluruh dunia. Faktanya, Bali merupakan destinasi impian bagi banyak orang; tempat yang sesuai pada usia pensiun; tempat berbisnis yang ideal; yang pasti, tempat yang menyenangkan untuk tinggal. Jumlah warga asing yang berada di Indonesia terus meningkat setiap tahunnya, untuk berlibur ataupun berbisnis. Apakah Anda pernah mengetahui alasannya? Bagaimana kehidupan ekspat Bali? Apa yang membuat orang-orang tertarik untuk berkunjung ke Bali? Kehidupan Bali yang Beragam Jika Anda belum pernah mengunjungi Bali, Anda pasti akan merasa penasaran. Anda membutuhkan jawaban yang jelas tentang kehidupan ekpast Bali. Mudahnya, Bali memiliki kehidupan yang beragam. Banyak orang yang mengatakan Bali sebagai ‘melting pot’. Di satu sisi, banyaknya ekspat yang datang mencampur budaya Bali dengan budaya barat. Di sisi lain, budaya Bali tidak semudah itu pudar dari kehidupan masyarakat lokal. Penduduk pulau kecil ini bangga untuk mengembangkan budaya tradisionalnya dan menjaga suasana Balinya. Keriangan atau Ketenangan? Denpasar, ibukota Bali, bukan tempat yang tepat bila Anda membutuhkan ketenangan. Akan tetapi, Denpasar cocok untuk Anda yang menyukai pesta dan hura-hura. Karena tingginya tingkat pariwisata, kota Denspasar telah banyak mengalami perubahan dalam sepuluh tahun terakhir. Di Denpasar, Anda bisa menemukan koneksi internet yang cepat dan stabil, kebutuhan orang Barat di banyak supermarket, dan kenyamanan kota besar. Akan tetapi, Anda harus sanggup menghadapi masalah yang pasti terjadi di ibu kota: macet. Secara umum, area Bali Selatan (Kuta, Seminyak, Canggu, Denpasar, Sanur, Jimbaran, dan Uluwatu) merupakan daerah yang padat penduduk; kehidupan berganti dengan cepat; lalu lintas yang tentunya padat. Jika pesta dan perubahan hidup cepat bukanlah yang Anda inginkan, Anda mungkin lebih memilih untuk tinggal di area Bali Utara atau Timur. Tidak banyak ekspat Bali di area tersebut dan segalanya lebih terasa tradisional. Pindah Bersama Keluarga Dulu, hanya petualang sejati yang berani yang mempertimbangkan untuk pindah ke Bali dengan keluarga mereka, terutama bila memiliki anak yang masih kecil. Tapi, zaman berubah, anak-anak sudah dapat menikmati fasilitas dan kebutuhan yang juga meningkat. Dengan perkembangan ini, Bali menarik lebih banyak perhatian keluarga asing. Anak-anak tidak pernah merasa bosan tinggal di Bali. Terdapat banyak tempat bermain, wisata air, dan sekolah internasional yang bisa mereka manfaatkan. Ekspat Bali akan merasa tidak memiliki beban berat dalam beradaptasi dengan budaya setempat. Anda khawatir dengan kesehatan keluarga Anda? Tidak perlu khawatir, fasilitas Bali yang meningkat juga membawa peningkatan pada fasilitas kesehatan. Jika terjadi kecelakaan serius dan penting, Anda bisa memanfaatkan akses Singapura yang dekat dengan Bali. Kendala Bahasa Anda tidak perlu khawatir dengan perbedaan bahasa antara ekspat dan warga lokal. Bahasa Indonesia merupakan bahasa termudah di dunia. Artinya, Anda tidak akan menemukan kesusahan yang serius untuk melakukan komunikasi dengan warga lokal. Juga, seperti yang sudah dijelaskan di atas, Bali merupakan destinasi favorit bagi turis; sebagian besar warga lokal dapat mengerti Bahasa Inggris. Anda tidak perlu pusing. Berbanding terbalik dengan budaya barat, waktu bukanlah prioritas. Budaya Indonesia lebih mementingkan relasi. Anda tidak perlu kaget jika rekan Anda datang dengan senyum lebar walau terlambat satu jam. Budaya asli Bali sangatlah pelan, tenang, dan ramah. Apakah Anda ingin memiliki pengalaman seperti yang dijelaskan pada artikel ini? Jika Anda masih memiliki banyak keraguan, Anda bisa bertanya pada teman Anda yang sudah terlebih dahulu tinggal di Bali. Jangan lewatkan kesempatan ini. Hubungi tim kami di Cekindo mengenai persyaratan legal untuk dapat tinggal di Bali.
Persiapkan Diri Anda Sebelum Memutuskan Pindah ke Bali Posted on 24 Oktober 201711 Februari 2023 by Satriyo Untoro Anda sudah memutuskan untuk tinggal di Bali? Pastikan Anda telah mempersiapkan segalanya. Tinggal di Bali bukan sekedar membeli tiket pesawat dan mengurus visa. Berikut fakta-fakta yang Anda perlu ketahui sebelum mengambil keputusan besar. Biaya Sewa di Muka Bali memiliki sistem yang berbeda dengan negara barat pada umumya mengenai penyewaan properti. Bila Anda ingin menyewa rumah atau tanah untuk waktu 6 bulan, 1 tahun, atau bahkan 10 tahun, Anda perlu membayar biaya sewa dimuka. Sistem ini tidak sejalan dengan cara hidup kebanyakan expat yang telah tinggal di Bali. Untuk itu, kami menyarankan Anda untuk melakukan riset pasar terlebih dahulu sebelum menyewa properti. Namun, bukan tidak mungkin mendapatkan sewa bulanan, terutama di daerah yang banyak turis. Keuntungan yang bisa Anda dapatkan dengan sewa bulanan tentunya hadir dengan harga yang lebih mahal. Untuk sewa tahunan, biasanya Anda diharuskan untuk membayar 50% dimuka untuk setahun sewa. Jika Anda berencana untuk membuka bisnis di Bali, Anda bisa mendapatkan keuntungan dari banyak start-up hub yang bertempat di Denpasar dan Bali bagian selatan. Mereka tidak hanya menyediakan fasilitas ruang kantor terbuka, tetapi juga akomodasi, tempat bersantai, dan laundry. Membuka Usaha di Bali Untuk mulai menjalankan usaha di Bali, Anda perlu mendaftarkan perusahaan terlebih dahulu. Jenis badan usaha yang umum dijumpai di Bali yaitu perusahaan lokal (PT), perusahaan asing (PT PMA) dan kantor perwakilan. Setiap jenis badan usaha memiliki karakteristiknya masing-masing. Misalnya, PT hanya dapat dimiliki oleh penduduk lokal, sementara PT PMA memperbolehkan saham asing hingga 100% (tergantung Daftar Negatif Investasi). Kantor perwakilan menjadi cara termudah memasuki pasar Indonesia dengan terlebih dahulu mempelajari pangsa pasar. Namun, kantor perwakilan tidak bisa melakukan kegiatan jual beli atau kegiatan lain yang mendatangkan penghasilan. Tinggal di Bali Menggunakan Intuisi, Bukan dengan GPS Suatu saat, Anda pasti akan mengalami yang namanya. Google Maps dan aplikasi peta online lainnya tidak dapat Anda percaya untuk memandu Anda di kota ini. Bukan hanya datanya yang tidak up-to-date, beberapa jalur juga tidak lagi dapat dilewati, dan masyarakat setempat bahkan tidak peduli dengan jalan satu arah. Akibatnya, destinasi yang hanya membutuhkan waktu 5 menit bisa membutuhkan waktu 3 kali lipatnya. Tetapi, dengan lalu lintas yang padat dan jalanan yang jelek, Bali dapat mengajarkan Anda untuk hidup lebih sabar. Pada akhirnya, Anda akan memilih untuk travelling tanpa mengggunakan GPS. Untuk itu, Anda perlu memperhatikan beberapa sistem tanda dan angka jalan yang aneh; Rambu lalu luntas yang tegak lurus (bukan parallel yang digunakan pada umumnya sesuai dengan budaya Anglo); Nama jalan yang dapat berubah tiba-tiba; dan nomor jalan yang melompat-lompat. Anda tidak perlu pusing untuk mengerti atau mencari penjelasan akan sistem di Bali ini karena tidak akan menguntungkan Anda juga. Anda akan dipenuhi dengan pemandangan yang indah dan menakjubkan bila tinggal di Bali. Mengikuti intuisi dan saran dari warga lokal merupakan strategi yang tepat untuk Anda gunakan, terutama bila Anda menetap di Bali. Bali Lebih dari Sekadar Denpasar dan Ubud Meskipun Bali hanyalah pulau kecil, namun banyak tempat yang dapat Anda nikmati selama tinggal di Bali. Walaupun Anda bukan orang yang suka berpetualang, Bali tetap dapat memanjakan Anda. Pemandangan sawah, sunset yang romantis, dan pemandangan mencengangkan lainnya akan membawa Anda keluar dari destinasi yang sudah biasa seperti Denpasar dan Ubud. Cekindo akan membantu Anda selama proses permohonan visa untuk Anda dapat menikmati Bali sepuasnya. Terutama bagi Anda yang ingin membuka bisnis dan tinggal di Bali, Anda dapat menghubungi kami untuk konsultasi.