Periksa 7 Hal Ini Sebelum Membeli Properti di Bali Posted on 15 September 202011 Februari 2023 by Deny Setiyadi Meski harga properti di Bali anjlok, pasar properti akan tetap berjaya. Inilah alasan banyak investor masih menaruh mata pada pasar estat yang menggairahkan di Bali. Lanjutkan membaca artikel ini untuk mengetahui 7 hal yang perlu diperiksa sebelum membeli properti di Bali. Periksa 7 Hal Ini Sebelum Membeli Properti di Bali 1. Lokasi Salah satu hal pertama yang menjadi pertimbangan banyak pembeli adalah lokasi. Seringnya, investor atau pembeli rumah mencari lokasi yang memenuhi kebutuhan dan preferensi. Setelah menentukan lokasi ideal, Anda akan mulai mencari properti dengan melakukan survei properti, area sekitarnya, jenis pengembangan yang sedang berjalan, serta rencana pengembangan masa depan. 2. Ukuran Properti dan Tanah Ada banyak jenis vila di Bali dan setiap jenisnya memiliki pasarnya sendiri. Para pelancong cenderung menyewa vila yang lebih kecil di kota, mereka yang suka atraksi kota biasanya memilih vila yang lebih besar. Jika ukuran tanah mengizinkan, Anda mungkin berpikir membangun setidaknya dua vila lagi yang berukuran lebih kecil di properti. Namun, setiap vila harus memiliki kolam renang, taman dan tempat masuknya sendiri. Model konstruksi ini memberikan fleksibilitas sewa maksimum. Jika properti jauh lebih besar, Anda dapat membangun vila megah untuk mengadakan berbagai acara, seperti pernikahan, ulang tahun, peringatan, pesta dan acara perusahaan. 3. Aksesibilitas Turis selalu menyewa properti yang aksesibilitasnya mudah. Jadi, properti Anda harus menawarkan akses nyaman ke objek wisata atau sarana seperti restoran, tempat hiburan, pusat perbelanjaan dan area rekreasi lain. Selain itu, Anda juga harus memastikan bahwa jalan menuju properti Anda dapat dilalui mobil dan jenis kendaraan lain, karena kebanyakan jalan di Bali cukup sempit untuk mobil. 4. Bahan Bangunan Selalu minta rekomendasi profesional dari pengawas bangunan kompeten untuk bahan bangunan. Mereka akan membantu menilai integritas struktur bangunan, sistem listrik, pembuangan, peralatan, dll. Untuk bangunan yang lebih tua, Anda mungkin perlu penilaian lebih mendalam untuk struktur bangunan. 5. Batasan Penzonaan Ada batasan penzonaan saat membeli properti di Bali. Anda harus memastikan tanah tempat bangunan Anda berada di zona yang tepat dan Anda akan bisa memperoleh izin mendirikan bangunan (IMB). Sebagai contoh, jika tanah dikategorikan sebagai Green Belt, Anda tak diizinkan membangun. Selalu konsultasi dengan konsultan hukum jika Anda tak yakin. 6. Sertifikat Tanah Periksa informasi sertifikat tanah untuk memastikan tanah sesuai dengan sertifikat. Anda juga harus memeriksa lokasi dan batasan sesuai dengan yang tertulis di sertifikat. Anda dapat memeriksa sertifikat tanah dan dokumen pembelian terkait lainnya dengan notaris. 7. Izin Konstruksi dan Bangunan serta Pajak Izin penyewaan atau izin Pondok Wisata wajib jika ingin menyewakan properti. Jika Anda ingin membeli vila yang telah beroperasi, pastikan izinnya sesuai. Selain itu, Anda harus memastikan pajak konstruksi atau PPn telah dibayar lunas, baik Anda membeli bangunan yang sudah berdiri atau membangun properti sendiri. Kontraktor atua pengembang biasanya yang bertanggung jawab membayar pajak konstruksi. Namun, birokrasi di Indonesia dapat menjadikan hal rumit dan Anda akan mengetahui PPn belum dibayar lalu tidak bisa melacak pengembang atau kontraktor setelahnya. Pentingnya Kehadiran Notaris Memiliki notaris saat melakukan pembelian properti sangatlah penting. Notaris adalah orang hukum yang bertindak sebagai saksi saat prosedur penandatanganan dokumen dan kontrak. Mereka ditunjuk pemerintah untuk mencegah terjadinya aktivitas perjajian palsu. Saat proses penjualan dan pembelian properti, notaris dan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) wajib ada untuk mengotorisasi transaksi penjualan dan pembelian dan penerbitan akta lahan dan penjualan. Bagaimana Cekindo dapat Membantu Membeli properti di Bali mewajibkan kehadiran penjual dan pembeli di berbagai tahap transaksi. Perjanjian tertulis dengan tanda tangan yang terverifikasi juga penting. Di Cekindo, notaris akan mempersiapkan perjanjian transaksi mewakili kedua belah pihak. Di Indonesia, adalah praktik umum jika notaris dianggap sebagai perantara penjual dan pembeli. Layanan notaris Cekindo untuk pembelian properti menjadi instrumen hukum bermanfaat untuk menjamin transaksi dilakukan dengan aman untuk menghindari pertikaian hukum pada kemudian hari. Kami adalah perusahaan yang bangga akan solusi notaris komprehensif untuk investor asing. Untuk informasi lebih lanjut, silakan hubungi ahli hukum kami. Isi form berikut.
Akuisisi Properti di Bali: Melalui Rental atau Hak Sewa? Posted on 7 Agustus 202011 Februari 2023 by Deny Setiyadi Bali telah menjadi pusat pariwisata Indonesia selama bertahun-tahun berkat lokasinya yang ideal, lanskap yang memesona dan berbagai jenis penawaran wisata. Hasilnya, sejumlah besar investor asing melihat Bali sebagai destinasi teratas untuk berinvestasi properti karena besarnya jumlah turis. Pada 2019, pengunjung internasional di Bali melalui Bandar Udara Internasional ngurah Rai mencapai 6,3 juta orang. Oleh karena itu, aliran turis memperkuat pesatnya permintaan akomodasi seperti villa, hotel, resor dan jenis properti lain untuk jangka pendek maupun panjang. Selama bertahun-tahun, pasar properti di Bali telah meningkat besar-besaran hingga lebih dari 80%. Meskipun orang asing tidak diizinkan memiliki properti dengan hak milik, ada cara untuk mengakuisisi properti di Bali. Kepemilikan Properti di Bali untuk Orang Asing melalui Rental atau Hak Sewa Berikut adalah penjelasan umum properti rental dan hak sewa: 1. Properti Rental Jangka Panjang Orang asing dapat memilih properti rental jangka panjang dengan periode rental antara 1 dan 5 tahun. Cara kerja properti rental adalah pemilik properti menyewakan properti lalu memungut biaya sewa tahunan di awal dari penyewa. Pemilik dan penyewa harus menandatangani perjanjian sewa dengan kehadiran saksi. Tanda tangan saksi juga dibutuhkan. Seringnya, mereka yang memilih properti rental jangka panjang adalah yang berkelompok atau dengan keluarga untuk menikmati liburan jangka panjang, perjalanan bisnis, relokasi ke Bali atau memiliki anggaran besar tanpa tujuan membeli villa. Keuntungan properti rental jangka panjang di antaranya: Bantuan manajemen 24/7 Tak perlu pembaruan kontrak Kemungkinan diskon dengan periode rental yang diperpanjang Fasilitas lengkap dengan interior Tak ada biaya perawatan Privasi Mungkin ada layanan pembantu, koki pribadi, pelayanan pribadi, dll WiFi dan TV satelit gratis Boleh disewakan lagi kepada orang lain jika diizinkan pemilik 2. Properti Hak Sewa Properti hak sewa juga dianggap jangka panjang, tetapi kepemilikan lahan tidak di bawah orang asing melainkan pemilik asli lahan. Namun, orang asing dapat terlebih dahulu menyewa lahan selama 25 tahun lalu memperpanjang sewa untuk maksimum 70 tahun dengan Hak Sewa. Orang asing dapat menyewakan lagi properti kepada orang lain dan menjadikannya investasi menguntungkan. Banyak orang asing menggunakan properti hak sewa untuk meningkatkan pemasukan pasif. Untuk properti hak sewa, orang asing perlu menandatangani perjanjian sewa dengan pemilik lahan melalui bantuan konsultan hukum pihak ketiga. Jangan Lupa Melakukan Uji Tuntas Properti di Bali Anda dapat memperumit kesempatan memiliki properti jika tidak cukup hati-hati, terutama jika Anda tidak tahu dengan siapa Anda menjalin bisnis. Inilah mengapa begitu banyak orang asing mencari bantuan dari mitra tepercaya untuk membantu dengan uji tuntas sebelum menandatangani perjanjian. Jika Anda berpikir untuk melewatkan uji tuntas untuk menghemat uang, Anda mungkin malah akan menghabiskan uang pada akhirnya, dan lebih buruk lagi, terjerat kasus hukum. Sewalah profesional uji tuntas yang dapat memastikan proses pembelian properti yang lancar tanpa rasa takut akan bekerja sama dengan mitra yang salah atau tidak mematuhi hukum. Proses uji tuntas untuk kepemilikan properti harus selalu mencakup investigasi terkait riwayat kepemilikan properti, hak sewa, regulasi penzonaan dan daerah sekitar. Bagaimana Cekindo dapat Membantu Transaksi kepemilikan properti yang telah melalui proses uji tuntas lengkap biasanya adalah yang paling sukses. Sebagai konsultan uji tuntas berpengalaman, Cekindo menawarkan solusi uji tuntas terintegrasi untuk membantu Anda mendapatkan properti. Kami akan mengidentifikasi area yang paling penting untuk melakukan uji tuntas yang paling efektif dan membantu Anda memaksimalkan nilai investasi properti di Bali. Cekindo menyesuaikan pendekatan uji tuntas untuk setiap transaksi dan memberikan saran untuk beragam isu termasuk syarat dan ketentuan negosiasi kecil maupun besar. Kami mengikuti prosedur yang seharusnya yang mematuhi hukum di Indonesia sehingga Anda terhindar dari risiko hukum dan investasi. Hubungi kami untuk bantuan uji tuntas lahan dan properti. Lengkapi form berikut.
WNA Beli Rumah Di Bali? Kenali Dulu Hak Kepemilikan Ini Posted on 7 Februari 201811 Februari 2023 by Satriyo Untoro Mempertimbangkan untuk beli rumah di Bali merupakan salah satu opsi yang datang untuk mereka yang ingin menetap dalam waktu yang lama. Namun, kepemilikan hunian bagi WNA di Bali cukup menawarkan proses yang kompleks. Proses beli rumah di Bali yang rumittersebut meliputi kebijakan yang cukup restriktif dari pemerintah Indonesia. Lalu, apakah menyewa properti di Bali bisa jadi alternatif baik atau ada pilihan lain dalam mendapatkan hunian yang layak? Menyewa Properti di Bali Menyewa properti di Bali mungkin jadi solusi sederhana agar WNA dapat memiliki tenpat tinggal yang sesuai dengan kebutuhan. Namun, WNA juga perlu memahami risiko yang mungkin hadir dan proses finalisasi perjanjian sewa yang kadang memakan waktu. Dalam proses sewa, baik pemilik dan penyewa properti harus mendapatkan informasi rinci mengenai hak dan kewajiban. Perjanjian kontrak sewa ini bisa dilakukan secara langsung oleh WNA tanpa memerlukan perwakilan masyarakat asli Bali. Pasalnya, kontrak sewa rumah atau properti tidak mengacu pada peraturan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Selain itu, jangka waktu sewa tidak memiliki batas tertentu dibatasi dan dapat terus diperpanjang sesuai kesepakatan. Namun, perlu dipahami bahwa total jangka waktu sewa seharusnya tidak lebih dari 25 tahun. Memahami Sistem Hukum yang Berlaku Di Indonesia, termasuk Bali Undang-Undang Agraria Dasar No. 5 tahun 1960 merupakan sistem hukum yang mengatur tanah dan bangunan. Dalam undang-undang tersebut dijelaskan bahwa WNI merupakan syarat wajib untuk memiliki lahan. Dengan ketentuan tersebut, WNA maupun perusahaan asing tidak bisa memiliki lahan atas properti yang ada di Indonesia. Namun, terdapat alternatif untuk kepemilikan penuh, yang disebut freehold. Untuk mendapatkan hak atas lahan tersebut, cara paling umum yang bisa dilakukan adalah dengan mendirikan PT PMA. Jenis Sertifikat Properti Agar proses beli rumah di Bali bisa berjalan dengan sah, pengetahuan terkait sertifikat properti yang sah perlu jadi landasan sebelum menyelesaikan transaksi. Dokumen properti yang bisa dimiliki orang asing adalah: Hak Guna Bangunan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan kebebasan kepada pemiliknya untuk membangun properti di atas lahan, sesuai yang tercantum dalam sertifikat. Sertifikat ini berlaku untuk 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun, sehingga total periodenya adalah 50 tahun. Selama 50 tahun tersebut, properti tersebut menjadi milik Anda sepenuhnya. Ketika masa berlakunya habis, pemilik sertifikat dapat mengajukan kembali sertifikat baru dengan syarat yang sama. Selain itu, sertifikat HGB diakui oleh bank dan properti terkait dapat digunakan untuk digadaikan atau tujuan sekuritisas lainnya. Pemilik HGB bebas menjual atau menukar propertinya dan jika dibeli oleh warga negara Indonesia, mereka boleh mengubah statusnya menjadi kepemilikan penuh. Hak Guna Bangunan dijamin oleh BPN dan warga negara asing dapat mengajukan sertifikat tersebut melalui PT PMA. Di luar itu, jika mereka memiliki izin tinggal yang sah (KITAS atau KITAP) maka WNA dapat melakukan pengajuan HGB. Hak Pakai Hak Pakai (HP) adalah jenis sewa jangka panjang. Lahan yang memiliki sertifikat HP dapat digunakan oleh warga negara asing untuk tujuan yang disetujui kedua belah pihak. Hak pakai dijamin untuk 25 tahun pertama dengan kemungkinan perpanjangan yang tidak melebihi 80 tahun secara total. Hak Pakai biasanya digunakan oleh perusahaan yang membutuhkan lahan untuk kegiatan manufaktur atau perusahaan internasional untuk acara sosial, keagamaan dan lainnya. Anda tidak bisa berhubungan dengan bank atau institusi keuangan lainnya karena tidak ada hak lain selain hak pakai yang berhubungan dengan sertifikat ini. HP dapat diberikan kepada warga negara asing oleh penduduk lokal atau pemerintah lokal. Pemilik perusahaan asing, PT PMA atau izin tinggal (KITAS atau KITAP) mungkin berlaku. Hak Guna Usaha Hak Guna Usaha (HGU) mengizinkan pemiliknya untuk menggunakan lahan untuk tujuan agrikultur dan pertanian. Hak ini berlaku untuk 25 tahun dan dapat diperpanjang hingga 35 tahun. Perusahaan PT PMA perlu dimiliki untuk mendapatkan hak ini. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Peraturan pemerintah yang masih terbilang cukup baru ini mengizinkan orang asing untuk memiliki sebuah unit, sebuah apartemen atau kantor, di gedung multi lantai tanpa menjadi pemilik lahan dari properti tersebut. Validitas hak ini berbeda, tergantung pada lahan tempat dibangunnya properti. Anda perlu mengetahui bahwa ada jenis kepemilikan lain seperti Hak Milik, Hak Sewa dan Hak Pengelolaan yang tidak bisa dimiliki oleh orang asing. Beli Rumah Di Bali Melalui Perwakilan Lokal Setelah tinggal di Bali untuk jangka waktu yang cukup lama dan memahami budaya lokal, tidak jarang ekspatriat memutuskan untuk beli rumah di Bali melalui bantuan teman lokal mereka. Namun, perlu dipahami bahwa membeli properti atas nama warga negara Indonesia memiliki risikonya tersendiri, meskipun datang dari perwakilan yang terpercaya. Pasalnya, dokumen yang ditanda tangani tidak dianggap memiliki kekuatan hukum bagi WNA. Jika kasus ini dibawa ke pengadilan, kemungkinan besar hukum akan memihak kepada warga negara Indonesia sebagai pemilik yang sah. Kondisi mengkhawatirkan lainnya adalah risiko terhadap penyitaan tanah oleh pemerintah, karena menandatangani perjanjian sebagai perwakilan warga negara asing adalah tindakan ilegal di Indonesia. Membeli Di Bawah Ketentuan PT PMA atau Perseorangan Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, orang asing bisa memiliki lahan atau properti tanpa harus membentuk PT PMA jika memiliki izin tinggal yang sah (KITAS or KITAP). Namun, perbedaan di antara keduanya signifikan. Pada dasarnya, penduduk tetap di Bali dapat membeli properti atau lahan hanya untuk tujuan residensial. Nilai minimum di Bali untuk rumah tinggal adalah Rp 3 miliar (USD 225.000) dan Rp 2 miliar (USD 150.000) untuk apartemen. Namun, jika WNA ingin membeli properti untuk investasi atau tujuan bisnis, maka harus membentuk PT PMA. Dalam kedua kasus, InCorp Indonesia dapat membantu Anda melalui layanan profesional untuk membantu Anda mendapatkan tempat tinggal permanen di Indonesia atau membentuk PT PMA dengan modal asing. Risiko Beli Rumah di Bali Membeli rumah di Bali akan sulit jika tidak mengetahui regulasi terbaru terkait kepemilikan properti. WNA dapat menghubungi perusahaan konsultan profesional seperti InCorp Indonesia dapat membantu mengurangi risiko dalam proses pembelian. Apa saja kesalahan yang paling umum ditemukan dalam proses membeli properti yang dapat membuat investasi jadi berisiko? 1. Status Hukum Langkah terpenting dalam pembelian properti adalah melakukan riset uji tuntas (due diligence). Membeli properti tanpa melakukan pemeriksaan latar belakang dapat menghadirkan risiko. Due diligence berguna agar WNA tahu bahwa properti tersebut memiliki status hukum yang jelas dan bebas dari sengketa. 2. Mitra Lokal Yang Kurang Terpercaya Bertumpu pada mitra lokal yang tidak dapat dipercaya dapat membuat kepemilikan properti secara sah jadi bermasalah. Alangkah baiknya, WNA mencari alternatif lain yang menguntungkan sebelum melibatkan mitra lokal. 3. Penyitaan Sebagai pemilik properti di Bali, WNA tidak boleh tinggal di luar Indonesia selama lebih dari satu tahun. Jika hal tersebut terjadi, pemerintah Indonesia memiliki hak untuk menyita properti tanpa memberikan kompensasi dalam bentuk pembayaran ganti rugi. 4. Tidak Ada Perjanjian Jika Menikah dengan WNI WNA yang menikah dengan warga negara Indonesia harus membuat perjanjian pra nikah atau perjanjian setelah pernikahan sebagai sarana pembagian harta yang sah. Terlebih dengan kepemilikan rumah yang jelas. Jika tidak, penyitaan dapat dilakukan ketika pasangan WNI meninggal dunia. 5. Hak Properti yang Salah WNA yang menikah dengan penduduk lokal perlu memaham bahwa kepemilikan sah untuk Hak Milik merupakan pasangan dengan status WNI. Pasalnya, WNA tidak berhak memiliki properti atas nama pribadi, meskipun setelah menikah dengan WNI. Hal ini dapat menjadi masalah jika terjadi perceraian Berkonsultasi Pada InCorp Indonesia Membeli properti di Bali bisa menjadi investasi yang menguntungkan jika dilakukan dengan benar. Oleh karena itu, WNA disarankan untuk mendapatkan dukungan hukum profesional untuk menghindari permasalahan legal di masa depan. InCorp Indonesia memiliki tim di Jakarta dan Bali yang dapat membantu proses pembelian properti. Lakukan konsultasi dengan mengisi formulir di bawah untuk mendapatkan informasi lebih lengkap.
Persiapkan Diri Anda Sebelum Memutuskan Pindah ke Bali Posted on 24 Oktober 201711 Februari 2023 by Satriyo Untoro Anda sudah memutuskan untuk tinggal di Bali? Pastikan Anda telah mempersiapkan segalanya. Tinggal di Bali bukan sekedar membeli tiket pesawat dan mengurus visa. Berikut fakta-fakta yang Anda perlu ketahui sebelum mengambil keputusan besar. Biaya Sewa di Muka Bali memiliki sistem yang berbeda dengan negara barat pada umumya mengenai penyewaan properti. Bila Anda ingin menyewa rumah atau tanah untuk waktu 6 bulan, 1 tahun, atau bahkan 10 tahun, Anda perlu membayar biaya sewa dimuka. Sistem ini tidak sejalan dengan cara hidup kebanyakan expat yang telah tinggal di Bali. Untuk itu, kami menyarankan Anda untuk melakukan riset pasar terlebih dahulu sebelum menyewa properti. Namun, bukan tidak mungkin mendapatkan sewa bulanan, terutama di daerah yang banyak turis. Keuntungan yang bisa Anda dapatkan dengan sewa bulanan tentunya hadir dengan harga yang lebih mahal. Untuk sewa tahunan, biasanya Anda diharuskan untuk membayar 50% dimuka untuk setahun sewa. Jika Anda berencana untuk membuka bisnis di Bali, Anda bisa mendapatkan keuntungan dari banyak start-up hub yang bertempat di Denpasar dan Bali bagian selatan. Mereka tidak hanya menyediakan fasilitas ruang kantor terbuka, tetapi juga akomodasi, tempat bersantai, dan laundry. Membuka Usaha di Bali Untuk mulai menjalankan usaha di Bali, Anda perlu mendaftarkan perusahaan terlebih dahulu. Jenis badan usaha yang umum dijumpai di Bali yaitu perusahaan lokal (PT), perusahaan asing (PT PMA) dan kantor perwakilan. Setiap jenis badan usaha memiliki karakteristiknya masing-masing. Misalnya, PT hanya dapat dimiliki oleh penduduk lokal, sementara PT PMA memperbolehkan saham asing hingga 100% (tergantung Daftar Negatif Investasi). Kantor perwakilan menjadi cara termudah memasuki pasar Indonesia dengan terlebih dahulu mempelajari pangsa pasar. Namun, kantor perwakilan tidak bisa melakukan kegiatan jual beli atau kegiatan lain yang mendatangkan penghasilan. Tinggal di Bali Menggunakan Intuisi, Bukan dengan GPS Suatu saat, Anda pasti akan mengalami yang namanya. Google Maps dan aplikasi peta online lainnya tidak dapat Anda percaya untuk memandu Anda di kota ini. Bukan hanya datanya yang tidak up-to-date, beberapa jalur juga tidak lagi dapat dilewati, dan masyarakat setempat bahkan tidak peduli dengan jalan satu arah. Akibatnya, destinasi yang hanya membutuhkan waktu 5 menit bisa membutuhkan waktu 3 kali lipatnya. Tetapi, dengan lalu lintas yang padat dan jalanan yang jelek, Bali dapat mengajarkan Anda untuk hidup lebih sabar. Pada akhirnya, Anda akan memilih untuk travelling tanpa mengggunakan GPS. Untuk itu, Anda perlu memperhatikan beberapa sistem tanda dan angka jalan yang aneh; Rambu lalu luntas yang tegak lurus (bukan parallel yang digunakan pada umumnya sesuai dengan budaya Anglo); Nama jalan yang dapat berubah tiba-tiba; dan nomor jalan yang melompat-lompat. Anda tidak perlu pusing untuk mengerti atau mencari penjelasan akan sistem di Bali ini karena tidak akan menguntungkan Anda juga. Anda akan dipenuhi dengan pemandangan yang indah dan menakjubkan bila tinggal di Bali. Mengikuti intuisi dan saran dari warga lokal merupakan strategi yang tepat untuk Anda gunakan, terutama bila Anda menetap di Bali. Bali Lebih dari Sekadar Denpasar dan Ubud Meskipun Bali hanyalah pulau kecil, namun banyak tempat yang dapat Anda nikmati selama tinggal di Bali. Walaupun Anda bukan orang yang suka berpetualang, Bali tetap dapat memanjakan Anda. Pemandangan sawah, sunset yang romantis, dan pemandangan mencengangkan lainnya akan membawa Anda keluar dari destinasi yang sudah biasa seperti Denpasar dan Ubud. Cekindo akan membantu Anda selama proses permohonan visa untuk Anda dapat menikmati Bali sepuasnya. Terutama bagi Anda yang ingin membuka bisnis dan tinggal di Bali, Anda dapat menghubungi kami untuk konsultasi.