• en

Hak Kepemilikan Properti di Bali bagi Orang Asing

Siapapun yang tinggal di Bali untuk jangka waktu yang lama akan mempertimbangkan untuk membeli properti. Untuk memperoleh kepemilikan estat sebagai orang asing di Bali adalah hal yang cukup kompleks karena kebijakan restriktif yang diterapkan pemerintah Indonesia. Jadi, apakah menyewa properti di Bali adalah pilihan terbaik atau adakah alternatif lain?

infografis - pilih beli atau sewa properti di bali

Menyewa properti di Bali

Menyewa properti mungkin adalah bentuk paling sederhana untuk dapat menggunakan properti. Ada beberapa manfaat yang ditawarkan. Namun, ada juga risiko yang mungkin timbul. Selain itu, ada beberapa hal yang harus diurus oleh penyewa sebelum menandatangani perjanjian.

Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik properti harus dijelaskan serinci mungkin untuk menghindari pertikaian pada masa yang akan datang. Perjanjian sewa dapat ditandatangani siapa saja, bahkan jika Anda bukan penduduk Bali. Peraturan ini menyederhanakan prosedur penyewaan.

Karena jenis kontrak ini bukan ranah dari Badan Pertanahan Nasional (BPN), jangka waktu sewa tidak dibatasi dan dapat terus diperpanjang. Namun, pada kenyataannya jangka waktu sewa tidak melebihi 25 tahun.

Pahami sistem hukum yang berbeda

Sistem hukum yang mengatur properti dan lahan di Bali berada di bawah Undang-Undang Agraria Dasar No. 5 tahun 1960. Tidak seperti pasar estat di banyak negara barat, hukum di Indonesia mewajibkan pemilik lahan adalah penduduk Indonesia. Dengan demikian, tidaklah mungkin bagi orang asing atau perusahaan asing dengan investasi asing untuk menjadi pemilik lahan yang memiliki hak penuh.

Namun, terdapat alternatif untuk kepemilikan penuh, yang disebut freehold, yang bisa Anda manfaatkan. Cara paling umum untuk memiliki properti di Bali adalah melalui PT PMA, satu-satunya perusahaan kepemilikan yang terbuka terhadap warga negara asing.

Dapatkan sertifikat yang tepat

Legislasi yang mengurus estat memiliki beberapa dokumen yang mengatur hak-hak pemilik properti. Dokumen-dokumen yang bisa dimiliki orang asing adalah:

# Hak Guna Bangunan

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan kebebasan kepada pemiliknya untuk membangun properti di atas lahan, sesuai yang tercantum dalam sertifikat. Sertifikat ini berlaku untuk 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun lagi, sehingga total periodenya adalah 50 tahun. Selama 50 tahun tersebut, properti tersebut menjadi milik Anda sepenuhnya.

Saat kedaluwarsa, pemilik sertifikat dapat mengajukan kembali sertifikat baru dengan syarat yang sama. Selain itu, sertifikat HGB diakui oleh bank dan properti yang terkait dapat digunakan untuk digadaikan atau tujuan sekuritisasi lainnya. Pemilik HGB bebas menjual atau menukar propertinya dan jika dibeli oleh warga negara Indonesia, mereka boleh mengubah statusnya menjadi kepemilikan penuh.

Hak Guna Bangunan dijamin oleh BPN dan warga negara asing dapat mengajukan melalui PT PMA atau jika mereka memiliki izin tinggal yang sah (KITAS atau KITAP). Ini adalah cara paling umum dan direkomendasikan sehubungan dengan bagaimana membangun properti di Indonesia.

# Hak Pakai

Hak Pakai (HP)adalah jenis sewa jangka panjang. Lahan yang memiliki sertifikat HP dapat digunakan oleh warga negara asing untuk tujuan yang disetujui kedua belah pihak. Hak pakai dijamin untuk 25 tahun pertama dengan kemungkinan perpanjangan yang tidak melebihi 80 tahun secara total.

Hak Pakai biasanya digunakan oleh perusahaan yang membutuhkan lahan untuk kegiatan manufaktur atau perusahaan internasional untuk acara sosial, keagamaan dan lainnya. Anda tidak bisa berhubungan dengan bank atau institusi keuangan lainnya karena tidak ada hak lain selain hak pakai yang berhubungan dengan sertifikat ini.

HP dapat diberikan kepada warga negara asing oleh penduduk lokal atau pemerintah lokal. Pemilik perusahaan asing, PT PMA atau izin tinggal (KITAS atau KITAP) mungkin berlaku.

# Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (HGU) mengizinkan pemiliknya untuk menggunakan lahan untuk tujuan agrikultur dan pertanian. Hak ini berlaku untuk 25 tahun dan dapat diperpanjang hingga 35 tahun. Perusahaan PT PMA perlu dimiliki untuk mendapatkan hak ini.

# Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Peraturan pemerintah yang masih terbilang cukup baru ini mengizinkan orang asing untuk memiliki sebuah unit, sebuah apartemen atau kantor, di gedung multi lantai tanpa menjadi pemilik lahan dari properti tersebut. Validitas hak ini berbeda, tergantung pada lahan tempat dibangunnya properti.

Anda perlu mengetahui bahwa ada jenis kepemilikan lain seperti Hak Milik, Hak Sewa dan Hak Pengelolaan yang tidak bisa dimiliki oleh orang asing.

Membeli melalui perwakilan lokal

Setelah tinggal di Bali untuk jangka waktu yang cukup lama dan mengenal banyak penduduk lokal, beberapa ekspatriat memutuskan untuk membeli properti melalui bantuan teman lokal mereka. Namun, membeli properti atas nama warga negara Indonesia berisiko. Walaupun orang asing tersebut akan menandatangani perjanjian bersama perwakilan lokal, dokumen tersebut tidak memiliki kekuatan hukum dan pemilik sahnya adalah orang berkewarganegaraan Indonesia.

Jika kasus ini dibawa ke pengadilan, hukum kemungkinan besar akan memihak kepada warga negara Indonesia atau lahan tersebut akan disita oleh pemerintah karena menandatangani perjanjian sebagai perwakilan warga negara asing adalah tindakan ilegal.

Membeli sebagai PT PMA atau perseorangan

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, orang asing bisa memiliki lahan atau properti tanpa harus membentuk PT PMA jika memiliki izin tinggal yang sah (KITAS or KITAP). Namun, perbedaan di antara keduanya signifikan.

Pada dasarnya, penduduk tetap di Bali dapat membeli properti atau lahan hanya untuk tujuan residensial. Nilai minimum di Bali untuk rumah tinggal adalah Rp 3 miliar (USD 225.000) dan Rp 2 miliar (USD 150.000) untuk apartemen. Namun, jika Anda ingin membeli properti untuk investasi atau tujuan bisnis, maka Anda harus membentuk PT PMA. Dalam kedua kasus, Cekindo dapat membantu Anda melalui layanan profesional untuk membantu Anda mendapatkan tempat tinggal permanen di Indonesia atau membentuk PT PMA dengan modal asing.

Perusahaan Property Holding: Opsi Cepat

Selain pendirian PT PMA untuk tujuan investasi atau bisnis, yang dapat memakan waktu hingga tiga bulan untuk keseluruhan proses pendiriannya, orang asing dapat memilih opsi yang lebih cepat melalui apa yang disebut perusahaan property holding.

Perusahaan property holding berbentuk perusahaan ready-made, atau lebih dikenal dengan nama perusahaan jadi (shelf company), yang menawarkan investor asing untuk membeli lahan atau properti di Bali, atau di mana saja di Indonesia, dalam waktu satu minggu. Setelah pembelian, perusahaan dapat digunakan untuk holding serta menjalankan aktivitas bisnis atau penjualan masa mendatang (perusahaan penjual yang memiliki estat dapat menikmati manfaat pajak). Dengan demikian, perusahaan property holding menjadi alat teraman dan tercepat untuk membeli estat di Bali. Pendirian perusahaan property holding bersama Cekindo menjamin perpindahan kepemilikan yang cepat serta kepatuhan tahunan, seperti pelaporan LKPM — hubungi kami untuk informasi lebih jauh).

Risiko-risiko saat membeli properti di Bali

Siapapun yang mencoba untuk membeli properti di Bali kemungkinan besar akan merasakan kewalahan dari banyaknya regulasi serta birokrasi. Akan sulit bagi Anda untuk mengetahui persyaratan terbaru tanpa bantuan profesional perusahaan konsultan seperti Cekindo. Jadi, apa saja kesalahan yang paling umum ditemukan dalam proses membeli properti yang dapat membuat investasi Anda berisiko?

#1 Dibebani dengan tuntutan hukum yang sedang berlangsung

Salah satu langkah terpenting adalah melakukan riset uji tuntas(due diligence) sebelum membuat komitmen finansial apapun. Membeli properti tanpa melakukan pemeriksaan latar belakang selalu berisiko dan Anda harus yakin bahwa properti tersebut tidak dibebani dengan tuntutan hukum yang sedang berlangsung, tidak menunggak pembayaran pajak atau terkena masalah lainnya.

#2 Mitra lokal yang tidak dapat dipercaya

Bertumpu pada mitra lokal yang tidak dapat dipercaya dapat membuat mimpi Anda untuk membeli properti yang semula indah menjadi mimpi buruk. Akan bijaksana jika Anda mempertimbangkan untuk melibatkan orang lokal secara saksama.

#3 Penyitaan

Dengan menjadi seorang pemilik properti di Bali, Anda tidak boleh tinggal di luar Indonesia selama lebih dari satu tahun. Jika sampai terjadi, pemerintah memiliki hak untuk menyita properti Anda tanpa pembayaran kompensasi.

#4 Tidak ada perjanjian pra nikah atau perjanjian kawin setelah pernikahan berlangsung (jika menikah dengan penduduk lokal)

Orang asing yang akan menikahi atau sudah menikah dengan warga negara Indonesia harus membuat perjanjian pra nikah atau perjanjian kawin setelah pernikahan berlangsung untuk membagi hartanya dan harta pasangannya. Gagal menyajikan perjanjian tersebut bisa berakhir dengan penyitaan properti suami istri oleh pemerintah jika salah satu pasangan meninggal dunia.

#5 Hak properti yang salah

Orang asing yang menikah dengan penduduk lokal tidak selalu menyadari bahwa satu-satunya pemilik sah untuk Hak Milik adalah istri atau suami warga negara Indonesia karena orang asing tidak bisa memiliki properti bahkan setelah menikah. Isu ini bisa muncul saat pernikahan berakhir dengan perceraian.

Membeli properti di Bali bisa menjadi keputusan terbaik Anda dan investasi yang menyenangkan jika Anda melakukannya dengan benar. Itulah mengapa Anda selalu harus mencari bantuan hukum profesional untuk menghindari kekecewaan atau frustrasi.

Tim kami di Jakarta, Bali dan Semarang akan sangat senang untuk membantu Anda. Kirimkan kami email di sales@cekindo.com atau hubungi kami melalui +6221 30 061 585 (kantor Jakarta) dan +62 361 209 0299 (kantor Bali) dan kami akan membantu menjawab pertanyaan-pertanyaan Anda. Atau, silakan isi form ini.