• en

Panduan Lengkap Membuka dan Menjalankan Vila di Bali

Tidak ada keraguan bahwa Bali adalah salah satu destinasi wisata terpopuler di Asia Tenggara. Pulau yang satu ini berhasil menarik lebih dari 6 juta turis setiap tahunnya. Pada enam bulan pertama tahun 2017, pengunjung asing yang tiba di Bali sudah hampir 24 persen! Angka ini berkisar 3.4 juta orang.

Para wisatawan bukan hanya satu-satunya yang tertarik dengan Bali. Banyak ekspat yang ingin menanamkan modal di Bali dengan membangun hostel dan rumah tamu untuk para backpacker atau vila dan tempat menginap bagi wisatawan yang ingin menikmati Bali dengan segala kemewahannya.

Namun demikian, perencanaan hanya sebagian kecil dari keseluruhan proses. Bagian signifikannya adalah memperoleh izin dan lisensi mendirikan bangunan yang tepat. Yang satu ini cukup menantang untuk dihadapi.

Untuk membantu Anda, Cekindo menyediakan panduan dasar untuk menjalankan hostel atau vila Anda sendiri di Bali.

Hak Properti

Sebagai pebisnis, salah satu tanggung jawab Anda adalah mengamankan aset Anda. Jika Anda membangun akomodasi, misalnya, aset yang dimaksud bisa jadi lahan dan properti itu sendiri.

Di Bali dan di tempat lainnya di Indonesia, ada beberapa batasan mengenai lahan untuk orang asing. Misalnya, jika Anda bukan merupakan warga negara Indonesia, Anda tidak dapat memiliki aset ini sebagai seorang individu. Namun, ini tidak berarti bahwa Anda tidak akan memiliki askes terhadap lahan tersebut. Ada beberapa hak properti yang bisa Anda pilih.

Singkatnya, Anda dapat memiliki ssemua yang di bawah, tetapi jika Anda ingin mengetahui lebih banyak, silakan baca artikel kami ini: Hak Properti untuk Orang Asing di Bali.

1. Hak Guna Bangunan

Salah satu jenis hak yang bisa Anda pilih adalah hak guna bangunan. Sertifikat HGB mengizinkan Anda membangun struktur di atas lahan-lahan tertenu. Ini termasuk sertifikat hak milik, yang terbatas hanya untuk orang Indonesia, dan lahan milik pemerintah.

Dengan sertifikat ini, Anda bisa menggunakan lahan selama 80 tahun. Setelah mendapat persetujuan, Anda dapat membangun dan beroperasi selama 30 tahun. Setelah itu, Anda bisa meminta perpanjangan untuk 20 tahun lagi. Anda juga dapat memperbaruinya untuk 30 tahun lagi.

Namun, jika itu menyangkut hak milik tanah, sertifikatnya hanya berlaku untuk 30 tahun. Selanjutnya, Anda perlu bernegosiasi untuk mencapai kesepakatan baru dengan pemilik Indonesia.

Hak milik ini menawarkan banyak keuntungan selain masa berlaku yang panjang. Anda juga dapat menggunakan hak milik untuk meminjam uang dari bank karena Anda dapat menjadikan hak milik ini sebagai kolateral. Sebagai entitas resmi Indonesia, Anda memiliki opsi untuk menjual, menukar atau mewariskan lahan.

Namun, sertifikat HGB bukan untuk setiap orang. Hanya warga negara Indonesia dan entitas korporat di Indonesia, seperti PT PMA, yang bisa memilikinya. Cekindo dapat membantu Anda dengan proses registrasi perusahaan.

2. Hak Pakai

Membentuk PT PMA merupakan salah satu cara terbaik untuk mendapatkan akses terhadap lahan di Bali. Namun, tidak setiap orang dapat melakukannya.

Ekspat yang tidak bisa membuka PT PMA masih dapat menggunakan lahan indonesia menggunakan hak guna bangunan. Dengan Hak Pakai, Anda bisa menyewa lahan selama tidak lebih dari 25 tahun. Tergantung pada perjanjian antara penyewa dan pemberi sewa, jangka waktu dapat diperpanjang hingga 80 tahun.

Manfaat utamanya adalah terbuka untuk orang asing selama mereka memiliki KITAP atau KITAS.

Bagaimana Membangun dan Menjalankan Akomodasi

Di Cekindo, kami dapat membantu Anda memahami regulasi-regulasi yang mengatur industri perhotelan di Bali. Ada dua poin penting: izin akomodasi dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB).

Jika menyangkut izin akomodasi, Anda memiliki dua opsi. Semuanya tergantung pada jumlah kamar dan jenis rumah yang Anda miliki.

Izin Homestay

Misalnya homestay. Wisatawan dapat tinggal dengan keluarga lokal sesuai tarif yang ditentukan. Ruangannya biasanya bersifat dasar atau lebih murah dari jenis akomodasi lainnya.

Untuk ini, Anda harus mendapatkan izin Pondok Wisata. Ini adalah izin homestay untuk menjalankan vila sebagai rumah inap liburan. Izin ini berlaku untuk properti yang memiliki 3 hingga 5 ruangan. Semuanya tergantung kapan Anda memperoleh izinnya.

Izin Hotel

Jika properti Anda ingin menawarkan lebih dari 5 ruangan, Anda harus memperoleh izin hotel penuh yang dikenal sebagai izin Melati. Tidak mudah mendapatkan izin ini karena banyak persayaratannya. Misalnya, hotel harus berada di zona wisata. Hotel juga harus berjarak sekitar 500 meter dari pantai.

Izin Bangunan

Selain izin, Anda juga perlu mendapatkan Izin Mendirikan Bangunan atau IMB, yang merupakan dokumen yang mengizinkan Anda untuk mendirikan bangungan. Dokumen ini juga menjelaskan tujuan strukturnya.

Siapa yang memperoleh IMB bergantung pada pemilik struktur. Jika berada di bawah nama Anda, maka Anda lah yang bertanggung jawab. Jika Anda menyewa properti, maka tuan tanah Anda yang perlu mendapatkannya mewakili Anda. Proses ini membutuhkan kurang lebih 3 bulan.

Daftar Negatif Investasi

Ingatlah bahwa regulasi lain mungkin memengaruhi izin dan kemampuan Anda untuk beroperasi di Bali. Salah satunya adalah persentase kepemilikan asing. Entitas asing dapat memiliki hotel bintang 5 secara keseluruhan. Homestay hanya untuk penduduk lokal. Orang asing bisa memegang 67 persen untuk akomodasi tanpa bintang.

Selain itu, pemerintah lokal mungkin menerapkan panduan untuk izin hotel. Misalnya, untuk area seperti Kuta, Badung mengubah ukuran tanah untuk pembangunan akomodasi. Sejak tahun 2014, pemerintah lokal tidak lagi mengizinkan pembangunan properti di atas lahan yang kurang dari setengah hektar, yaitu sekitar 5,000 meter persegi. Di Kuta Selatan, ukuran lahan minimum adalah 1 hektar. Di Utara, sekitar 7,500 meter persegi.

Surat Tanda Melapor

Ini hal yang menarik mengenai menjalankan akomodasi di Bali: surat tanda melapor (STM), yang merupakan dokumen berukuran A4 dan bukti bahwa orang asing tinggal atau terdaftar di akomodasi.

Sejak diberlakukannya Undang-Undang Imigrasi No. 6 tahun 2001, akomodasi maupun orang asing tidak perlu lagi memproses ini. Namun, ada saat-saat tertentu Anda harus melakukannya.

Pertama, Anda mungkin diwajibkan oleh polisi untuk memperoleh surat tersebut. Kedua, penyewa mungkin merasa tidak yakin dengan salah satu tamu asing Anda. Siapa saja yang ingin memperoleh surat pendaftaran sipil juga memerlukan surat tersebut.

Siapa yang bertanggung jawab mendapatkannya? Jika Anda memiliki akomodasi, maka itu adalah kewajiban Anda. Anda harus menyediakan KITAS/KITAP, izin akomodasi dan fotokopi paspor tamu. Jika Anda membuka homestay, Anda juga harus melakukan yang sama.

Jangan Lupa!

  • Cara paling tepercaya untuk memulai bisnis rumah tamu atau vila di Bali adalah dengan mendaftarkan PT PMA, yang akan menjadikan bisnis Anda sebagai entitas resmi di Indonesia.
  • Beberapa bisnis menggunakan perwakilan lokal sebagai cara untuk mempersingkat proses. Idenya adalah penduduk lokal memiliki lahan, tetapi Anda memiliki kendali penuh atas lahan dan bangunan. Masalah datang saat orang yang Anda pilih ternyata bukan orang yang tepercaya. Karena properti tidak berada di bawah nama Anda, akan sulit untuk merundingkan kepemilikan tersebut.

Anda bisa memudahkan proses membangun dan menjalankan akomodasi di Bali. Hubungi kami untuk informasi lebih lanjut. Konsultan bisnis kami siap membantu Anda.

Share this article: